30 Ekim 2026 · Rehber

Kira artışı nasıl hesaplanır? 12 aylık TÜFE ortalaması ve kiracının hakları

Kira sözleşmesinin yenilendiği her yıl, kiracı ile ev sahibi arasındaki en önemli soru artışın ne kadar olacağıdır. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yapılabilecek artış için yasal bir üst sınır belirliyor.

Temel kural: 12 aylık TÜFE ortalaması

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında, yenilenen kira dönemindeki kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar bu orandan daha düşük bir artışta anlaşabilir; ancak sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, yasal sınırı aşan kısım kiracıyı bağlamaz.

Bu oran, TÜİK'in her ayın 3'ünde enflasyonla birlikte açıkladığı "12 aylık ortalamalara göre değişim" oranıdır. Kira artışında, kira yılının yenilendiği tarih itibarıyla açıklanmış olan son 12 aylık ortalama oran esas alınır.

Örnek hesaplama

Aylık kirası 20.000 lira olan bir konutta, yenileme tarihinde açıklanmış 12 aylık TÜFE ortalaması yüzde 35 ise:

Azami artış tutarı: 20.000 × 0,35 = 7.000 lira
Yeni kira en fazla: 20.000 + 7.000 = 27.000 lira

Örnekteki oran yalnızca hesaplamayı göstermek içindir; gerçek hesapta TÜİK'in ilgili ay için açıkladığı oran kullanılmalıdır.

Yüzde 25 sınırı ne oldu?

Konut kiralarına yönelik yüzde 25'lik geçici artış sınırı Haziran 2022'de getirilmiş ve Temmuz 2024'te sona ermişti. Bu tarihten sonra konut kiralarında yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması kuralı uygulanıyor.

5 yılı dolduran sözleşmeler

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, beşinci yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından belirlenebiliyor. Bu durumda hâkim; TÜFE'deki değişimi, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel tespit ediyor. Uygulamada bu, kiranın piyasa koşullarına yaklaştırılması anlamına gelebiliyor. Bu süreç için ev sahibinin kira tespit davası açması gerekiyor.

Kiracının bilmesi gerekenler

Yasal sınırın üzerindeki artışı ödemek zorunda değilsiniz; artış oranını TÜİK'in açıkladığı rakamla karşılaştırın.
Kira ödemelerini banka veya PTT aracılığıyla, açıklamalı olarak yapmak olası uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.
Anlaşmazlık halinde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulanıyor.
Sözleşmedeki özel şartlar (aidat, depozito, artış dönemi) yazılı olarak belirlenmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; özel durumunuz için bir hukukçuya danışmanız önerilir.

Kaynaklar

Bu yazı 7yirmi4 editörlüğünde, yapay zekâ desteğiyle hazırlanmıştır; kullanılan kaynaklar yukarıda bağlantılarıyla belirtilmiştir. Bir hata fark ederseniz bize bildirin.